Heritage tax strategy: complete guide 2026

The wealth tax strategy is frequently reduced to its most visible – and least effective – dimension: tax exemption.

What is a wealth tax strategy?

An asset tax strategy is a framework of coordinated decisions aimed at reducing the overall tax burden on assets — at creation, during valuation, and during transfer — without sacrificing yield, liquidity or overall coherence.

Definition: beyond tax exemption, an overall vision

Tax exemption is a subset of asset tax optimization: it designates systems that generate an immediate tax reduction in return for an investment — often with a duration constraint and asset risk.

The three levels of wealth taxation to be managed simultaneously

A taxpayer's assets are potentially subject to three distinct levels of taxation.

Why product-by-product optimization is insufficient — even counterproductive

An investment portfolio composed of a PER, life insurance, a PEA and an ordinary securities account (CTO) can be made up of individually optimal products and nevertheless form an incoherent whole.

Step 1 — Establish your tax and asset profile

Any wealth tax strategy begins with a precise diagnosis.

Map your income, assets and liabilities

The asset map lists all assets (main residence, rental investments, financial portfolios, life insurance contracts, PEA, PER, participations in companies, SCPI shares, cash) and liabilities (real estate loans, professional debts, off-balance sheet commitments).

Identify your marginal tax bracket and your real average rate

The TMI (marginal tax bracket) indicates the rate applicable to the last euro of taxable income — it is the relevant rate for evaluating the advantage of a tax deduction (PER, Madelin contributions).

Evaluate your exposure to the IFI, inheritance tax and flat tax

The IFI affects net real estate assets greater than €1.3 million on January 1 of each year.

Tax envelopes: the basis of any strategy

Fiscal envelopes are the containers in which financial assets are housed.

Comparison of tax envelopes — 2026 data, to be refined according to the situation of the tax household

Life insurance : fiscalité, transmission et flexibilité

L'Life insurance est l'enveloppe la plus polyvalente du patrimoine français. Sa fiscalité repose sur deux avantages majeurs. Pendant la phase d'épargne, les gains (intérêts, plus-values sur unités de compte) capitalisent sans imposition annuelle — seuls les rachats déclenchent une imposition. Après 8 ans de détention, les rachats bénéficient d'un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule (9 200 € pour un couple) sur les gains, puis d'un taux réduit de 7,5 % au lieu de 12,8 % pour la fraction imposable (hors prélèvements sociaux de 17,2 %). Sur le plan successoral, les capitaux transmis au décès de l'assuré bénéficient d'une fiscalité dérogatoire : 152 500 € par bénéficiaire désigné sont transmis sans droits de succession (pour les primes versées avant 70 ans), avec un taux de 20 % entre 152 500 € et 852 500 € et 31,25 % au-delà. Exemple : un assuré qui désigne ses trois enfants comme bénéficiaires peut transmettre 457 500 € hors droits de succession, quelle que soit la valeur totale de son patrimoine.

PEA: exemption from capital gains and allocation strategy

Le plan d'épargne en actions (PEA) permet de loger des actions et fonds éligibles dans une enveloppe dont les gains sont totalement exonérés d'IR après 5 ans de détention — seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus. Le plafond de versements est de 150 000 € pour un PEA classique (300 000 € en combinant PEA classique et PEA-PME). La stratégie d'allocation optimale consiste à y loger les actifs à fort potentiel de plus-value à Long term — actions européennes, fonds actions — et à conserver les actifs à rendement régulier (fonds euros, obligations) dans l'Life insurance. Un PEA ouvert aujourd'hui avec 1 000 € atteint son échéance fiscale dans 5 ans — l'ouvrir le plus tôt possible, même avec un versement minimal, est la décision la plus simple et la plus souvent négligée.

PER: entry deduction and exit strategy

Le plan d'épargne retraite (PER) est l'outil de déduction fiscale le plus puissant disponible pour un particulier à TMI élevée. Les versements volontaires sont déductibles du revenu imposable dans la limite de 10% des revenus professionnels nets de l'année précédente (plafond 2026 : environ 35 900 €, à vérifier selon le PASS 2026). Pour un contribuable à TMI de 41 %, chaque euro versé génère 0,41 € d'économie fiscale immédiate — soit un rendement garanti de 41 % avant toute performance financière. La contrepartie est l'imposition à la sortie (retraite) au barème de l'IR, mais généralement à une TMI inférieure à celle en activité. Avantage successoral : le PER est hors succession s'il est liquidé avant le décès. En cas de décès avant la retraite, les sommes sont transmises hors droits de succession avec une fiscalité de 20 % après abattement de 152 500 € par bénéficiaire (avant 70 ans) — identique à l'Life insurance.

Ordinary securities account: when and why to use it despite the flat tax

Le CTO est l'enveloppe la moins fiscalement avantageuse : dividendes et plus-values sont soumis à la flat tax de 30% (ou au barème sur option) sans capitalisation ni abattement. Il reste néanmoins pertinent dans trois situations : lorsque les plafonds PEA et Life insurance sont atteints, pour loger des actifs non éligibles au PEA (actions américaines, obligations internationales, ETF non conformes), et pour des contribuables à très faible TMI pour lesquels l'option au barème ramène la fiscalité en dessous de 30%. La possibilité d'imputer les moins-values sur les plus-values pendant 10 ans constitue également un avantage fiscal sous-utilisé — une moins-value latente en CTO peut être « cristallisée » stratégiquement pour réduire la base imposable d'une année à forte plus-value.

Legal structures as tax levers

Beyond the financial envelopes, the legal structure of holding assets – particularly real estate – constitutes a major tax lever.

SCI at IS or IR: optimization of real estate ownership

The real estate company (SCI) is the most used real estate holding tool in France.

Asset holding: capitalization and reinvestment with reduced tax

The asset holding company allows a manager or investor to hold his or her holdings via a holding company with corporate tax, and to pass on dividends from its subsidiaries with almost zero taxation thanks to the parent-daughter regime: 95% of dividends collected are exempt from corporate tax, with only a 5% share remaining taxable (i.e. approximately 1.25% of effective corporate tax at 25%).

Dismemberment of property: reduce the tax base and prepare for transfer

Dismemberment of property consists of dissociating full ownership of a property into two distinct rights: usufruct (right to use the property and receive income from it) and bare ownership (right to dispose of the property, without having the enjoyment of it).

Tax scale for dismemberment (article 669 CGI) — 2026 values

Exemple concret : un parent de 55 ans donne la nue-propriété d'un bien immobilier valant 500 000 € à son enfant. La nue-propriété représente 50% = 250 000 €. Après abattement de 100 000 €, la base taxable est de 150 000 €, générant environ 28 194 € de droits de donation (tranche 20 %). À son décès, l'enfant récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Sans démembrement, la même transmission en pleine propriété aurait généré 80 194 € de droits sur 400 000 € (500 000 € - 100 000 €). Économie : environ 52 000 €.

Civil holding companies: interest and conditions of use

The civil holding company (SCP) makes it possible to house a portfolio of transferable securities in an IS or IR structure, and to transmit it via social shares rather than directly.

Favorable tax regimes to integrate into the strategy

Favorable tax regimes are legal arrangements offering specific tax advantages — tax reductions, exemptions, allowances — in return for specific economic behavior (investment, conservation, transmission).

Progressive donations and inheritance tax allowances

Donations are the most effective and underused tax transmission lever for French heritage.

Dutreil Pact for assets including a business

The Dutreil pact (articles 787 B and 787 C of the CGI) allows for the exemption of 75% of the value of the securities of a company transmitted by donation or inheritance, subject to commitment to conservation and exercise of a management function.

Real estate schemes: land deficit, LMNP, Loc’Avantages

The property deficit allows deductible charges exceeding property income (mainly renovation work) to be set off against overall income, within the limit of €10,700 per year (ceiling raised to €21,400 for energy renovation work under conditions).

Girardin industrial, FCPI/FIP, IR-PME: interest and risks

These pure tax exemption schemes offer immediate tax reductions but involve real asset risks which must be clearly assessed before any decision.

Comparison of tax exemption schemes – risks and horizons for 2026

Le Industrial Girardin (réduction d'impôt de 110 à 115 % de la mise, one-shot) est le dispositif le plus risqué : en cas de non-respect des conditions d'exploitation des équipements financés (durée minimale de location de 5 ans), le contribuable est redevable du montant total de la réduction d'impôt obtenue, majoré de pénalités. Les contrôles fiscaux sur ces montages se sont intensifiés depuis 2020. L'IR-PME (anciennement Madelin) offre une réduction de 25 % des versements dans des PME non cotées, dans la limite de 50 000 € pour une personne seule. Le risque de perte en capital est réel — l'investissement dans une PME non cotée est illiquide pendant au moins 5 ans. Ces dispositifs ne doivent représenter qu'une fraction marginale d'un patrimoine et ne jamais être la motivation principale d'un investissement.

Build the strategy according to the heritage objectives

The wealth tax strategy is not uniform: it depends on the objectives of each investor.

Constitution objective: maximize net-of-tax savings

Pour un investisseur en phase de constitution patrimoniale (revenus croissants, horizon long, faible patrimoine existant), l'objectif fiscal principal est de maximiser l'épargne nette d'impôt — c'est-à-dire de réduire la fiscalité sur les revenus courants pour réorienter l'économie vers l'investissement. La priorité est d'ouvrir et d'alimenter un PER (déduction immédiate à la TMI), un PEA (enregistrer le délai de 5 ans le plus tôt possible) et une Life insurance (démarrer les 8 ans de détention). À ce stade, les structures juridiques complexes (holding, SCI) ne sont généralement pas justifiées — les coûts de fonctionnement dépassent les avantages fiscaux.

Retirement objective: convert the savings effort into additional tax-free income

Pour un investisseur de 45-55 ans préparant sa retraite, l'objectif fiscal se déplace vers la conversion de l'épargne constituée en revenus complémentaires à faible imposition. Le PER devient prioritaire : les versements des 10 à 15 années précédant la retraite génèrent des déductions à TMI élevée (souvent 30% ou 41 %), et la sortie en capital à la retraite est imposée à une TMI généralement plus faible. L'Life insurance en unités de compte doit être progressivement sécurisée vers des actifs moins volatils, en anticipant des rachats partiels annuels dans l'abattement de 4 600 € (9 200 € pour un couple). La rente viagère — option souvent sous-évaluée — peut constituer un revenu complémentaire garanti à vie, imposé selon un abattement croissant avec l'âge (60% d'abattement pour une rente constituée avant 50 ans, 30% entre 60 et 69 ans).

Transmission objective: organize intergenerational transfer with a minimum of rights

Pour un investisseur dont le patrimoine excède les abattements disponibles en une seule génération, la stratégie fiscale se concentre sur la réduction de l'assiette transmise et l'étalement des transmissions dans le temps. La combinaison optimale repose sur quatre piliers : des donations progressives initiées le plus tôt possible (abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans), des donations en démembrement (transmettre la nue-propriété à une assiette réduite tout en conservant les revenus), une Life insurance avec clause bénéficiaire optimisée (152 500 € par bénéficiaire hors succession), et pour les patrimoines incluant une entreprise, le pacte Dutreil (exonération de 75 % de la valeur transmise). Planifier cette stratégie 20 à 30 ans à l'avance est la seule façon d'en exploiter pleinement les effets.

Common errors in wealth tax strategy

Errors in wealth tax strategy generally do not produce immediate effects — they manifest themselves during a tax audit, a transfer, a death or a retirement.

Tax deduction without yield: the trap of pure tax products

L'erreur la plus coûteuse est d'investir dans un produit principalement pour son avantage fiscal, sans évaluer le rendement économique sous-jacent. Un Industrial Girardin qui procure une réduction d'impôt de 15 000 € mais dont le montage est requalifié 3 ans plus tard coûte la réduction obtenue plus les pénalités (40% de majoration en cas d'abus de droit). Un FCPI qui rembourse 50% du capital investi après 10 ans — après une réduction d'impôt initiale de 25 % — génère un rendement global négatif. La règle est simple : une réduction d'impôt ne compense jamais une perte en capital. L'investissement doit d'abord être évalué sur sa qualité économique intrinsèque, l'avantage fiscal n'étant qu'un facteur d'amélioration du rendement.

Ignoring device interactions

Les dispositifs fiscaux interagissent entre eux de manière souvent non intuitive. L'option au barème progressif pour les dividendes est globale — elle s'applique à l'ensemble des revenus de capitaux mobiliers du foyer, pas seulement à ceux pour lesquels elle est avantageuse. Les plafonds du PER sont mutualisés entre époux pour le calcul mais individuels pour la déductibilité. L'imputation du Land deficit sur le revenu global n'est possible que si le bien est loué nu — une location meublée bascule sur le régime LMNP, où le déficit n'est imputable que sur les revenus de même nature. Ignorer ces interactions peut conduire à des décisions qui s'annulent mutuellement ou qui déclenchent des mécanismes défavorables.

Confusing aggressive tax optimization and sustainable wealth strategy

Since 2020, the tax administration has had a mini-abuse of rights system (article L. 64 A of the LPF) allowing the reclassification of operations having a primarily tax motive, even in the absence of an exclusively tax purpose.

Review and manage your tax strategy over time

A wealth tax strategy is not a system that is put in place once and for all.

Events triggering a tax review

Certains événements imposent une révision immédiate de la stratégie fiscale patrimoniale : mariage ou divorce (modification du quotient familial, implications sur la déductibilité des versements PER, révision de la clause bénéficiaire des contrats d'Life insurance), décès dans la famille (succession reçue à intégrer dans le patrimoine et à repositionner fiscalement), cession d'une entreprise ou d'un actif significatif (plus-value à réemployer, TMI temporairement élevée, révision de l'allocation entre enveloppes), naissance (ouverture d'une enveloppe au nom de l'enfant, révision des bénéficiaires), départ à la retraite (passage du mode accumulation au mode distribution, arbitrage entre PER, Life insurance et CTO pour les retraits).

Legislative developments to watch out for

Wealth taxation is one of the most unstable in French tax law.

Le rôle du conseil pluridisciplinaire dans le pilotage Long term

The wealth tax strategy simultaneously mobilizes tax law, inheritance law, corporate law and investment advice.